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与上海楼市目前的低迷相比，昆山楼市的发展更为健康，有着更多的内在的非投机因素如快速增长的实际居住需求进行支撑。
昆山的房产市场蓬勃发展的五个内在原因
（一）经济持续高速发展的使房地产发展成为必然趋势。
1、昆山经济持续高速发展。从上世纪九十年代初开始，昆山走上外向型发展之路，加快工业化进程，经济呈现出持续高速发展的态势，从1991—2003年，生产总值（按现价计算）年平均增速达到27.0%。尤其是进入21世纪，随着产业结构的提升，以IT产业为首的产业集聚，工业化发展进入快速成长期，国民经济出现了前所未有的增长势头，近两年昆山生产总值（按现价计算）增速均超过36%，强大的工业支撑和迅猛的经济发展成为昆山房地产发展的内在动因。
2、房地产发展与经济发展阶段相适应。国际经验表明，当一国人均GDP达到600−800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期，人均GDP达到1300至8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。2003年，昆山市人均GDP已高达4995元（按常住人口计算），处于房地产业高速增长期。经济的快速发展，居民可支配收入的提高，促使全市住宅消费能力大幅提升，给房地产带来了巨大的商机，因此房地产市场的火爆是昆山经济发展的一个必然结果。
（二）居民收入水平的提高，扩大对住房消费的需求。
1、经济的发展带来昆山居民收入水平的逐年提高。从1988—2003年，昆山城镇居民人均可支配收入由1692元提高到13034元，年平均增幅为14.6%。收入的增加激活了居民消费升级，在居民的衣、食、住、行消费分类中，住房、汽车已成消费热点。当一个国家或地区居民从温饱阶段开始进入小康阶段时，对住宅的数量和质量要求大为提高，2003年昆山城镇恩格尔系数为31.8％，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消费，昆山市房地产产品消费的潜在空间正在扩大。
 资料来源：昆山市统计局
2、居民改变居住条件的需求不断增长。1988年昆山城镇人均住房面积14.3平方米，2003年扩大为29.7平方米，尽管近几年昆山住宅建设一直保持较快的增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与人民群众日益增长的住房需求相比，还存在较大差距。“两个率先”目标中，达到现代化标准的人均住房面积是40平方米，用这个标准衡量，昆山离此目标还有一段距离。另外，对于改善住房内部结构及设施状况的需求，始总随着居民生活水平及质量的提高而不断地提高。正是人们对住房数量和质量的有效需求不断扩大，刺激着房地产投资持续的增长。
（三）观念的转变成为发展新动力。
1、消费观念的转变。经过前几年的住房制度改革和房地产市场的发展，由原来福利性实物分房改为住房货币分配和货币补贴，彻底打破了住房靠国家和单位的计划经济观念，住房商品化水平不断提高，居民购买商品房的意识增强，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。特别是在住房个人贷款政策的的推行后，加剧了居民住房消费观念更新速度，由过去的“存钱购房”变为“贷款购房”，住房消费观念的转变成为新的发展动力。随着有关金融政策逐步完善，公积金贷款和商业贷款的利率下调以及贷款还款年限的延长，贷款购房成为居民购房的主要途径，到2003年底，昆山个人住房金贷款余额为63.79亿元，比2002年增加36.26亿元，2004年1-10月新增28.06亿元。金融政策推动住房需求进一步增加。
2、投资观念的转变。目前，居民投资渠道不畅，加上前几年来银行一再降息、股市持续低迷，房产由于其良好的保值、增值性而显得一枝独秀，成为人们投资的热点。而昆山的知名度及巨大的经济潜力，并且基于周边城市上海和苏州的大幅房价落差的比较，吸引不少外地“投资性购房”群体来昆投资性购房，这在一定程度上刺激了昆山的房市。
（四）城市化建设推动了房地产发展。
1、城市化进程的加快创造了发展机遇。城市化是世界各国共同的发展规律，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。按照国际常用的标准，一个国家或地区的城市化水平在30％−60％时，房地产业进入高速发展阶段， 2003年末，昆山城市化水平为52.7％，正处于房地产业高速发展阶段。
随着昆山城市化战略的深入推进，城市近几年迅速扩容，向周边区域延伸和拓展，农村人口加速向城市的转移，加大了对住宅的需求，为房地产业的发展提供了更大的空间。近年来，因城市化和工业化产生了大量居民和农民的拆迁，2001—2004年，昆山拆迁面积达185.62万平方米。由于实行拆迁货币补贴政策，大量拆迁户直接进入商品房市场，市场需求刚性扩大而有效供给不足，进一步加剧了房源的紧张状况，使房市短时期内迅速升温。
2、大规模城市建设营造了发展环境。近年来，昆山在城市建设上规划超前，投入巨大，仅2003年基础设施完成投资37.05亿元。在创建国家级文明、卫生、环保、旅游和园林化城市等诸多方面卓有建树，通过树立良好城市形象，创造了优越的投资环境和人居环境。不断增强的城市功能为房地产发展提供了良好的环境。昆山人常说“路兴楼旺”，往往是一条路的延伸及改造就能带动一个地区房地产的发展，如长江北路、柏芦北路、柏芦南路的延伸带动沿路两边住宅成片开发及房价上涨，北门路改造带动城北房市火爆和房地产发展。
（五）外来人口源源不断的涌入扩大市场需求。
昆山具有良好的投资环境，舒适的人居环境，再加上经济高速发展，产业的高度集聚，整个城市充满生机活力，吸引越来越多的海内外人士来昆从事投资、经商、务工等各类经济社会活动。2003年末，昆山外来人口达到47.69万人，占总人口比重为43.5%，外来人口主要集中在最具劳动年龄优势的16-35岁人口群体中，占外来人口总数69.4%。从1992—2003年外来人口年平均增幅为32.3%，近两年出现加快增长的趋势，2002年净增17.84万人，2003年净增11.23万人，2004年净增16万人。大量涌入的外来人员对住房不同层次的需求，形成了相应的住房梯次消费格局，推动了房市的发展。首先昆山台商云集、外企密布，一些消费能力极强的外来投资者及白领，在购房时大多瞄准地段好、档次高的别墅或公寓房，他们的购房意愿扩大了对昆山中高档住房的需求，在一定程度上拉高了房价；其次是来昆一段时间的外来创业者，购房目标为中低档普通住宅、二手房，目前，这类人群是二手房市场的有力购买者；而外来人员中为数最多的是打工者，他们以租房为主，这也是昆山这几年租赁市场迅速崛起的原因。而活跃的二手房交易和租赁市场进一步又刺激一级市场需求的扩大。
人才涌入昆山——如果按人均25平米住房需求计算，昆山每年需要增加250万平米以上的住宅。
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年份 |
人口增量 |
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2004 |
16.5万 |
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2003 |
11.2万 |
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2002 |
17.8万 |
资料来源：昆山市统计局
附：优惠政策
一、昆山经济技术开发区优惠政策
依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》规定，在国家级经济技术开发区内：1.外商投资的生产性企业，所得税率按15%征收。其中经营期在10年（含10年）以上的，从获利年度起，前2年免征，后3年减半征收。对能源、交通、大规模集成电路等基础设施项目实行从获利年度起前5年免征、后5年减半征收。
2.产品出口型企业，按规定减免所得税期满后，按10%征收，先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延长3年减半期，减半后税率按10%征收。
3.外国投资者从企业分得的利润，在中国境内再投资举办、扩建产品出口企业或先进技术企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。
4.中外合资企业的外国投资者，从企业分得的利润汇出境外，免征汇出额所得税。
二、江苏昆山出口加工区优惠政策
- 享受国家级经济技术开发区的各项优惠政策。
- 区内实行"境内关外"政策，即："四不"、"四免"、"一保"、"一退"。
1）"四不"：一是开展加工贸易业务不实行加工贸易银行保证金台帐制度；二是海关不实行《登记手册》管理；三是国家对加工区内加工产品不征收增值税、消费税；四是与境外之间进出的货物，不实行进口配额、许可证件管理。
2）"四免"：一是生产所需境的机器、设备、模具及其维修用零配件，予以免税；二是生产性基础设施建设项目所需进境的机器、设备和建设生产厂房、仓储设施所需进境的基建物资，予以免税；三是企业和行政管理机构进境的自用合理数量的办公用品，予以免税；四是区内企业加工的制成品及其在加工生产过程中产生的边角料、余料、残次品、废品等销往境外的，免征出口关税。
3）"一保"：为加工出口产品所需进境的原材料、零部件、元器件、包装物件及消耗材料，予以全额保税。
4）"一退"：从区外进入加工区的货物视同出口，可办理出口退税。该区率先在全国开展深加工结转业务。
三、中国昆山留学人员创业园
1、三年内优惠提供办公和生产用房。
2、对从事技术转让、技术开发、技术咨询等所得收入免征营业税。
3、对技术转化和技术改造项目的进口设备，可免征关税及进口环节增值税。
4、可享受国家规定的有关外商投资企业、软件企业、IC设计等高新技术企业的税收优惠政策。
5、可为长期在昆山居住的留学人员本人提供一套公寓住宅，三年内免收房租。
6、留学人员、配偶及未成年子女可免费落户本市，子女入学入托享受本市市民同等待遇。 7、优先安排有突出贡献的国家、省、市中青年专家申报工作。 | 
